Eigentümerversammlung

Die Regelung findet sich im § 23 Wohneigentumsgesetz: Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

Anders gesagt treffen sich alle Eigentümer und entscheiden über die Angelegenheiten der Gemeinschaft. Die Entscheidungen setzt dann der Hausverwalter um.

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer teilnahmeberechtigt, sofern er im Grundbuch (Abteilung 1) eingetragen ist.

Natürlich kann sich auch ein Eigentümer auf den Versammlungen vertreten lassen (Bevollmächtigter). Viele Teilungserklärungen haben dazu in der Gemeinschaftsordnung Regelungen. Eine übliche Regelung ist z.B. „Jeder Miteigentümer kann sich in der Versammlung und bei Beschlussfassung vertreten lassen. Sind Ehegatten Miteigentümer eines Sondereigentums, so gilt jeder von ihnen der Eigentümergemeinschaft gegenüber als bevollmächtigt, soweit nicht einer der Ehegatten dem ausdrücklich widerspricht.“. Es ist aber darauf zu achten, dass der Bevollmächtigte und der Vollmachtgeber niemals gleichzeitig an einer Versammlung teilnehmen dürfen.

Eigentümerversammlungen finden unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt, daher wird oft in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass der Stellvertreter eines Eigentümers einem bestimmten Personenkreis angehören muss. Dies sind oft andere Miteigentümer (bspw. Ehepartner, dem eine Wohnung in der Eigentümergemeinschaft gehört), die Hausverwaltung oder Mitglieder des Verwaltungsbeirates.

Die Vollmacht bedarf nach § 167 BGB grundsätzlich keiner Form. Nach § 25 Abs. 3 Wohneigentumsgesetz muss eine Stimmrechtsvollmacht jedoch in Textform erteilt werden. So kann das Bestehen dieser gegenüber dem Verwalter nachgewiesen und darüber hinaus Schwierigkeiten bei Beweisfragen umgangen werden, die im Falle einer Überschreitung der Vertretungsmacht auftreten können. Der Eigentümer kann sich alternativ auch für die Schriftform entscheiden. Textform heißt, dass es sich um eine E-Mail, ein Fax, eine Kopie einer handschriftlich unterzeichneten Vollmacht handeln kann.

Wenn ein Wohnungseigentümer seinem Ehegatten eine Vollmacht erteilen will, der selbst jedoch kein (Mit-) Eigentümer der Eigentümergemeinschaft ist, gilt dieser auch zunächst als “fremd” und vor der Vollmachtserteilung muss ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung nachgesehen werden, ob der Ehegatte zum berechtigten Personenkreis zählt

Dann gibt es noch den Sonderfall des werdenden Eigentümers. § 8, Abs. 3 Wohneigentümergesetz regelt dazu: Der zugunsten des Erwerbers die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis fingiert, setzt voraus, dass

1. der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
2. dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
3. ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde (z.B. Nach Abnahme Sondereigentum und Übergabe Schlüssel).

Anders formuliert: Wer vom Erstaufteiler (z.B. Bauträger) eine Wohnung in einer neuen WEG erwirbt, ist als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, sobald für ihn nach notariellem Kaufvertragsabschluss, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und die Wohnung übergeben worden ist. Auch ein solcher werdender Eigentümer – der also noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist – hat Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Der Hintergrund ist nachvollziehbar: Im Bauvorgang kann zu einer erhebliche Verzögerung zwischen der Überlassung des Besitzes an der Wohnung einerseits und der tatsächlichen Eintragung des Eigentümers im Grundbuch andererseits kommen.

Wer darf noch teilnehmen?

Die Rechtsprechung hat dazu einige Besonderheiten definiert. Auch aus der Gemeinschaftsordnung können sich Besonderheiten ergeben.

So können etwa Gäste an der Versammlung teilnehmen, sofern alle Teilnehmer der Eigentümerversammlung damit einverstanden sind. Sobald auch nur ein Wohnungseigentümer oder eine sonst stimmberechtigte Person der Anwesenheit des Gastes widerspricht, muss Letzterer von der Versammlung ausgeschlossen werden.

Steht eine Wohnung im Eigentum einer juristischen Person, beispielsweise einer GmbH, so ist das vertretungsberechtigte Organ – im Falle der GmbH in der Regel, aber nicht zwangsläufig, der Geschäftsführer,§ 35 Abs. 1 GmbHG – teilnahmeberechtigt.

Daneben ist es ausländischen Wohnungseigentümern gestattet, mit einem Dolmetscher an der Eigentümerversammlung teilzunehmen (AG Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012 - 92 C 217/11, ZWE 2013, 285).

Ein Recht auf Teilnahme besteht außerdem auch für Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker.

Auch bei körperlichen Einschränkungen wie etwa Gebrechlichkeit, besonders hohem Alter oder Schwerhörigkeit oder bei besonderem Schwierigkeitsgrad eines Beschlussgegenstandes kann es im Einzelfall zulässig sein, dass ein Eigentümer eine andere Person zur Versammlung mitbringt. Dabei muss das besondere Interesse des Eigentümers an der Teilnahme dieser Person gegenüber dem Interesse der anderen Wohnungseigentümer, “unter sich” zu bleiben, überwiegen (BGH, Urteil vom 29.01.1993 - V ZB 24/92, NJW 1993, 1329).

Ist ein Wohnungseigentümer minderjährig, haben seine gesetzlichen Vertreter (in der Regel die Eltern) ein Recht auf Teilnahme.‍

Wird ein Berater im Auftrag der Gemeinschaft hinzugezogen, so darf er an der Eigentümerversammlung teilnehmen, sofern die Mehrheit der anwesenden Eigentümer damit einverstanden ist. Nach seinem Sachvortrag muss er jedoch den Saal verlassen. Etwas anderes gilt, wenn der Berater allein mit der Interessenwahrnehmung eines Wohnungseigentümers betraut ist. In dieser Situation müssen sich Wohnungseigentümer und Berater darüber einigen, wer von beiden an der Versammlung teilnimmt; die gleichzeitige Anwesenheit beider ist nicht zulässig.

Auch über die stimmberechtigten Anteile eines jeden Eigentümers gibt meist die Gemeinschaftsordnung Auskunft. Oft wird hier das Kopfprinzip verwendet (jeder Eigentümer hat eine Stimme). Manchmal  wird aber auch nach Anteilen abgestimmt. Oder letztlich nach Anzahl der Objekte.

Direkt nach Abstimmung muss der Versammlungsleiter das Ergebnis feststellen und bekanntgeben. Sollte eine Mehrheit zustande kommen, ist der Beschluss erfolgreich.

Gemäß §§ 23, 24 Wohnungseigentumsgesetz ist eine Wohneigentümerversammlung nicht öffentlich. Es dürfen folglich nur Eigentümer und wenige andere Dritte teilnehmen. Die Nichtöffentlichkeit ergibt sich daraus, dass dort interne Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft geregelt werden, die keinen Dritten etwas angehen.

Deshalb muss der Versammlungsleiter am Beginn der Versammlung dies klären und ggf. Dritte anweisen, den Versammlungsort zu verlassen.

Bei einem Bevollmächtigten muss die Vollmacht im Original bei der Eröffnung der Versammlung vorliegen. Sollte das Stimmrecht nach Anteilen geregelt sein, so sollte im Zweifelsfall darauf geachtet werden, dass neben der Vollmacht auch eine Kopie des Grundbuchauszuges vorgelegt wird, aus der hervorgeht, über wie viele Anteile der Eigentümer verfügt.

Der Versammlungsort darf wegen der nur in einem abgegrenzten Raum stattfinden. Die Versammlung kann also in Privaträumen oder in einem Nebenraum einer Gaststätte stattfinden; im Biergarten oder auf der Straße, wo andere Personen anwesend sind, ist dies nicht erlaubt.

Das wird ausführlich hier erläutert.