Checkliste Vermietung

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist wichtig, dass sich Wohnungsmieter in die Hausgemeinschaft einfügen, für Wohnungsmieter die gleichen „Spielregeln“ im Zusammenleben gelten wie für Wohneigentümer und die Wohneigentümergemeinschaft keinen finanziellen Schaden durch falsches Vermieterverhalten erleidet.

Nachfolgende Problemfelder können bei vermieteten Eigentumswohnungen in der Praxis auftreten:

• Häufig wird bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ein Mietvertragsmuster genutzt, das nicht auf vermietete Eigentumswohnungen abgestimmt ist. Üblicher Weise gehen viele angebotene Wohnraummietverträge davon aus, dass in einem Haus mehrere Mietparteien wohnen und die gesamte Liegenschaft nur einen Eigentümer besitzt. Diese Verträge enthalten dann z.B. einen eigenen Passus „Hausordnung“, der meist nicht mit den Hausordnungen der Wohneigentümergemeinschaft übereinstimmt. Wird ein solcher Wohnraummietvertrag genutzt, entsteht eine Situation, in der es dann Bewohner gibt, für die eine Hausordnung eines Wohnraummietvertrags gilt, und andere Bewohner, für die eine andere Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt. Es gibt Fälle, in denen ein Miteigentümer einen anderen vermietenden Miteigentümer mit Erfolg verklagt hat, weil der vermietende Miteigentümer die Hausordnung der Wohneigentümergemeinschaft nicht zum Bestandteil seines Mietvertrags gemacht hat, und der Mieter gegen die Hausordnung der Gemeinschaft verstoßen hat.
• Es kommt immer wieder vor, dass Eigentümer Ihre Eigentumswohnung, ohne den Verwalter davon zu informieren vermieten.
• Das hat z.B. zur Folge, dass bei einheitlichen Klingel- und Briefkastenanlagen die bestehenden Schilder vom Mieter nicht in der ursprünglichen Form erneuert, sondern einfach überklebt werden. Häufig können dann Kleberückstände nicht mehr vollständig entfernt werden, ohne die Sichtfenster der Schilder zu beschädigen. Dies führt zu einem unschönen Erscheinungsbild des Hauseingangs und sorgt für vermeidbare Zusatzkosten für die Erneuerung von Sichtfenstern.
• Bei Wasserschäden und Rohrbrüchen gestaltet sich oft die Suche der Leckage bei im Bereich der Wohnung liegenden Leitungen sehr mühsam, wenn der Bewohner, der dem Handwerker den erforderlichen Zugang zur Wohnung gewähren kann, ein Mieter ist, dessen Name und Telefonnummer dem Verwalter nicht mitgeteilt wurden. In der Zeit, die für die Suche nach dem Bewohner aufgewandt wird, verschlimmert sich der aufgetretene Schaden häufig. Diese Fälle treten immer häufiger auf und führen im Extremfall zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Miteigentümern, wer denn für die Schadensverschlimmerung, die die Gebäudeversicherung nicht übernimmt, haftbar sei.
• Häufig verpflichten vermietende Eigentümer ihre Mieter nicht zum Abschluss und Nachweis einer Haftpflichtversicherung sowie einer Hausratversicherung. Das hat zur Folge, dass bei Wohnungseinbrüchen oder bei Gebäudeschäden, die durch einen Mieter verursacht werden, insbesondere die außerhalb der Wohnung entstandenen Schäden oftmals nicht versichert sind und letztlich die Wohneigentümergemeinschaft die entstandenen Schäden zu ihren Lasten beseitigen muss. Sofern für eine Wohnung eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen ist, so kommt diese im Schadensfall nicht nur für Schäden innerhalb der Wohnung auf, sondern auch für Folgeschäden außerhalb der Wohnung.

Beispiel Hausratversicherung: Bei einem Wohnungseinbruch wird häufig auch Gemeinschaftseigentum beschädigt, wie z.B. die Hauseingangstür, die Wohnungseingangstür, ein Wohnungsaußenfenster oder die Hausfassade. Besteht keine Hausratversicherung des Mieters, bleibt dann die Gemeinschaft häufig auf den Kosten für die Reparatur am Gemeinschaftseigentum Fassade und Hauseingangstür sitzen.

Beispiel Haftpflichtversicherung: In der Weihnachtszeit gerät ein Adventskranz in Brand und muss durch die Feuerwehr gelöscht werden. Durch das Löschwasser wird die Decke der darunterliegenden Wohnung beschädigt und muss renoviert werden. Die Feuerwehr beschädigt bei ihrem Einsatz Hauseingangstür und Treppenhaus. Besteht keine Haftpflichtversicherung, zieht sich die Klärung der Verantwortlichkeiten und die Schadensbeseitigung oft lange hin.

• Häufig wird ein Verwalter von im Hause wohnenden Miteigentümern angerufen und gefragt, wer denn gerade im Hause neu eingezogen sei. Jeder Miteigentümer hat das Recht zu wissen, wer außer ihm als neuer Nachbar und Mitbewohner das Gemeinschaftseigentum mitbenutzt. Liegt der Hausverwaltung diese Information nicht vor, so kann er seiner Auskunftspflicht nicht nachkommen und es entstehen unnötige zusätzliche Kosten für die Ermittlung der Namen der neuen Mieter, die in erster Linie die Wohneigentümergemeinschaft bezahlen muss. Diese kann zwar die Kosten vom vermietenden Eigentümer zurück fordern, aber das gestaltet sich oftmals als schwierig.
• Häufig informieren vermietende Eigentümer ihre Mieter nicht hinreichend darüber, dass der WEG-Verwalter ausschließlich für das Gemeinschaftseigentum im Hause zuständig ist und für das Sondereigentum Wohnung in den meisten Fällen der vermietende Eigentümer selbst zuständig ist. Oft wird deshalb die Hausverwaltung von Mietern kontaktiert und um die Lösung von Problemen mit Wohnung oder Mietverhältnis aufgefordert, die der Mieter nicht mit dem Vermieter klären konnte – sei es, dass Mieter und Vermieter uneins waren oder der Vermieter für seinen Mieter nicht erreichbar war. Es ist dann sehr schwierig, einem Mieter zu vermitteln, dass der Hausverwalter nur Ansprechpartner der Eigentümer ist und auch das nur für Dinge, die nichts mit dem Sondereigentum zu tun haben.

Bei Beachtung der nachfolgenden Tipps können Sie eine ganze Reihe von Problemen vermeiden, die innerhalb einer Hausgemeinschaft durch die Vermietung entstehen können.

Diese Tipps sind natürlich nicht geeignet, sämtliche Mieterprobleme insbesondere durch die Auswahl ungeeigneter Mieter zu vermeiden. Sofern es jedoch zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter oder zwischen Wohneigentümergemeinschaft und Mietern kommt, kann die Beachtung der nachfolgenden Tipps Ihre Rechtsposition als vermietender Eigentümer gegenüber Mietern und gegenüber Ihren Miteigentümern absichern:

Informieren Sie Ihre Mietinteressenten frühzeitig, dass es um die Anmietung einer Eigentumswohnung handelt. Damit signalisieren Sie Ihren zukünftigen Mietern, dass Sie als vermietender Eigentümer manche Bedingungen des Mietverhältnisses nicht eigenständig mit ihm vereinbaren können, sondern die Vorbedingungen der Wohneigentümergemeinschaft weitergeben müssen.

Weisen Sie ihn darauf hin, dass die Wohneigentümergemeinschaft z.B. durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung eine Hausordnung erlassen oder ändern kann, einen bestehenden Verteilerschlüssel für Betriebskostenarten ändern kann oder auch neue Betriebskosten einführen kann, die dann ohne weitere Vereinbarung auch für den Mieter gelten.

Stellen Sie sicher, dass die Mieter über weitergegebene Eigentümerpflichten ausreichend informiert sind (wie z.B. Putzpflichten).

Informieren Sie die Mieter über die Zulässigkeit der Installation von eigenen Gegenständen an der Hauswand oder auf dem Balkon (z.B. SAT-Anlagen). In vielen Wohneigentümergemeinschaften gibt es spezielle Regelungen zu den Themenbereichen.

Informieren Sie die Mieter, in welche Anpflanzungen im Garten zulässig sind. In vielen Wohneigentümergemeinschaften ist es z.B. nicht erlaubt Pflanzen mit sog. Pfahlwurzeln anzupflanzen, wenn der Garten über der Tiefgarage liegt.

Informieren Sie die Mieter, wie weit die Wohneigentümergemeinschaft Bauten im Garten erlaubt. Manche Wohneigentümergemeinschaften erlauben z.B. nicht den Aufbau von Gartenschuppen.

Informieren Sie den Mieter, dass ausschließlich Sie als Vermieter Ansprechpartner des Mieters in Angelegenheiten ist, die die Wohnung und den Mietvertrag betreffen und bitten Sie die Mieter die Hausverwaltung nur im Notfall zu kontaktieren.