Was ist die Selbstverwaltung / Benötigen wir wirklich eine Hausverwaltung?

Gemäß §21 Abs. 1 Wohneigentumsgesetzes ist es möglich die Hausverwaltung Eigenverantwortlich in Form einer Selbstverwaltung durch zu führen. Auch in der Selbstverwaltung wird einer der/die Eigentümer*in benötigt, der durch eine entsprechende Vollmacht berechtigt wird, die Wohneigentümergemeischaft zu vertreten und Verträge etc. abschließen zu können. Solange der Verwalter für seine Arbeit keinerlei Entlohnung bekommt, so ist die Situation unproblematisch. Sollte der Verwalter allerdings eine Aufwandsentschädigung oder gar ein Honorar erhalten, so wird es kompliziert.

Laut dem Gewerbeamt Frankfurt liegt immer dann eine nach §34 c Abs. 1 der Gewerbeordnung erlaubnispflichtige Tätigkeit vor, sobald die Wohneigentümergemeinschaft der Hausverwaltung eine mehr als geringfügiger Aufwandsentschädigung zahlt. Den erhaltenen Betrag muss der/die Hausverwalter/-in bei seiner Steuererklärung angeben. Wenn dass Finanzamt dann die Einnahmen als Hobby anerkennt und keine Gewinnerzielungsabsicht sieht, dann ist die Situation unproblematisch.

Sollte das Ordnungsamt oder das Finanzamt allerdings eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen, so muss ein Gewerbe angemeldet werden und eine Erlaubnis zur Ausübung des Gewerbes beim Ordnungsamt eingeholt werden.

Das wird regelmäßig der Fall sein. Wenn man sich die Definition der Aufwandsentschädigung im §3 Nr. 12 Einkommenssteuergesetz betrachtet, so fällt die Entlohnung des Hausverwalters eher nicht unter eine der zwei dort beschriebenen Aufwandsentschädigung:

  1. Voraussetzung für eine aus nebenberuflicher Tätigkeit erhaltene Aufwandsentschädigung ist, dass die nebenberufliche Tätigkeit bei einer gemeinnützigen Organisation oder einer juristischen Person des öffentlichen Rechts ausgeübt wird und nicht mehr als ein Drittel des zeitlichen Aufwands eines Vollerwerbstätigen im selben Beruf ausmacht.
  2. Voraussetzung für eine ehrenamtlich ausgeführte Tätigkeit erhaltene Aufwandsentschädigung ist, dass das Ehrenamt nebenberuflich in einem gemeinnützigen, mildtätigen, oder kirchlichen Bereich ausgeübt wird.

Sollte Ihre Wohneigentümergemeinschaft diese Klippe umschifft haben, dann stellt sich ein weiteres Problem:

Alle gewerblichen Hausverwaltungen sind verpflichtet eine eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen. Diese Versicherung schützt die Wohneigentümergemeinschaft vor möglichen unvorhergesehene finanzielle Schäden. Wenn Sie die Verwaltung selbst in die Hand nehmen, so empfehlen wird dringend für jeden Vertreter Ihrer Wohneigentümergemeinschaft solch eine Versicherung abschließen. Ansonsten setzten sich die Eigentümer*innen, die Ihre Wohneigentümergemeinschaft vertreten unverhältnismäßigen privaten Risiken aus.

Weiterhin bleibt dann noch das Problem der Hausgeld- und des Rücklagen-Kontos. Beide Konten müssen gemäß §27 Abs. 5 Wohneigentumsgesetz vom Vermögen der Verwalters gesondert gehalten werden. Dafür werden spezielle Verwalterkonten benötigt. Solche speziellen Konten werden nur von wenigen Kreditinstituten angeboten und verlangen immer, dass eine Verwaltervollmacht und der dazugehörige Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft vorgelegt werden. Als Privatperson wird es Ihnen schwer fallen, solche Konten zu bekommen. Private Girokonten sind eine schlechte Wahl. Zum Einen gehören diese zum Vermögen des Kontoinhabers und könnten so gepfändet werden, zum Anderen fallen alle darauf liegenden Gelder im Falle des Todes des Kontoinhabers dem Erbe zu.

Abschließend sollten Sie bevor Ihre Wohneigentümergemeinschaft eine Selbstverwaltung etabliert bedenken, dass neben der Verwaltung auch zunehmend Kenntnisse in Vorschriften und Gesetzten wichtig sind.

Zuletzt aktualisiert am 13.01.2022 von Hausverwaltung.

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